Energetická past nájemního bydlení: Pronajímatelé neriskují, nájemníci platí

Více než třetina domácností v rozvinutých ekonomikách bydlí v nájmu. A právě tato skupina obyvatel je systematicky odříznutá od výhod moderních energetických technologií – tepelných čerpadel, fotovoltaiky či kvalitní izolace. Nová studie institutu IEEFA (Institute for Energy Economics and Financial Analysis) pro region Austrálie přináší komplexní analýzu tohoto problému a ukazuje, že řešení existuje, ale vyžaduje regulaci, nikoliv jen dobrou vůli.

Jádrem problému je takzvaná rozštěpená motivace. Investici do renovace nemovitosti musí vynaložit pronajímatel, zatímco benefit ve formě nižších účtů za energie jde výhradně na stranu nájemníka. Pronajímatel tedy nemá přímý finanční důvod do modernizace investovat – a v praxi to tak skutečně funguje. Studie dokládá, že ani nabídka bezplatných renovací nedokázala pronajímatele přesvědčit k akci. To potvrzuje, že jde o systémové selhání trhu a nikoliv iracionální chování jednotlivců, systémové řešení je tak vhodnou variantou.

Co modernizace a renovace přináší

Analýza modelovala dopady kombinace čtyř opatření: tepelné izolace, efektivních elektrických spotřebičů, střešní fotovoltaiky a bateriového úložiště. Výsledky jsou přesvědčivé, u velké většiny nájemních nemovitostí lze dosáhnout snížení účtů za energie o 50 % a více. V součtu by takový program přinesl kumulativní úspory ve výši 107 miliard AUD do roku 2050, s čistou současnou hodnotou přes 24 miliard AUD.

Klíčovým zjištěním analýzy je, že celková finanční bilance nájemníka zůstane kladná od prvního dne, a to i v případě, kdy pronajímatel náklady na modernizaci plně přenese na něj. Podmínkou je, aby byly investiční náklady rozloženy do splátek dlouhodobého úvěru (např. se splatností 15 let). Měsíční úspora na účtech za energie je totiž tak výrazná, že spolehlivě převýší navýšení nájemného o splátku tohoto úvěru. Nájemník tak ve výsledku šetří peníze od samého počátku. 

Pobídky samy nestačí: cesta přes daně a standardy

Studie ukazuje, že dobrovolné pobídkové programy selhávají. Různé vládní programy s dotacemi opakovaně nedosahovaly plánovaného počtu energetických renovací, protože neřeší příčinu problému, ale pouze jeho dopady. Skutečně funkčním nástrojem jsou závazné minimální standardy energetické účinnosti pro nájemní nemovitosti.

Závěry a doporučení studie proto zdůrazňují nutnost kombinovat regulaci s chytrými ekonomickými nástroji. Stát by měl v první řadě zavést pravidlo povinné výměny dosluhujících zařízení. Jakmile starý neefektivní spotřebič doslouží, musí pronajímatel ze zákona obstarat energeticky efektivnější náhradu. Tím se zabrání dlouhodobému stagnování vysokých cen za energie. Dále autoři navrhují zrychlené daňové odpisy energetických investic a propojování daňových úlev pro majitele nemovitostí s podmínkou, že jejich nemovitosti musí prokázat splnění minimálních energetických standardů.

Český kontext

Situace v České republice vykazuje obdobné rysy. Podíl nájemního bydlení se pohybuje kolem 22 %, přičemž nájemní bytový fond patří k energeticky nejméně efektivním. Zatímco státní programy jako např. Nová zelená úsporám cílí primárně na vlastníky nemovitostí, nájemníci zůstávají na okraji zájmu.

Česká legislativa zatím nestanoví žádné minimální energetické standardy pro nájemní byty a debata o jejich zavedení prakticky neprobíhá. Přitom právě tato skupina domácností je nejvíce zasažena energetickou chudobou a nejméně schopna si vlastní modernizaci zařídit.

Závěry studie IEEFA jsou tak přenositelné daleko za hranice původní sledované oblasti tedy Austrálie. Bez závazné regulace, zrychlených odpisů a systémového tlaku na výměnu neefektivních technologií zůstane modernizace nájemního bytového fondu zbožným přáním a nájemníci budou dál doplácet na neefektivitu, kterou sami nemohou změnit.